- Bank nie ustala jednej kwoty zarobków do kredytu hipotecznego, tylko bada, jaką ratę Twoje dochody są w stanie bezpiecznie utrzymać przy uwzględnieniu kosztów życia i innych długów.
- W praktyce przy typowych parametrach kredytu hipotecznego singiel potrzebuje najczęściej co najmniej ok. 5 500–6 000 zł netto, aby uzyskać kredyt w okolicach 300 tys. zł, a para z dzieckiem zwykle co najmniej ok. 9 000–10 000 zł netto.
- W artykule znajdziesz przykładowe wyliczenia dla kwot 300 tys., 500 tys. i 800 tys. zł, porównanie singla, pary i rodziny z dziećmi oraz wpływ etatu, zlecenia i działalności gospodarczej na zdolność kredytową.
- Co powinieneś zrobić teraz? Podlicz dochód netto z ostatnich 12 miesięcy, spisz wszystkie raty i limity, policz swój wskaźnik DStI oraz przygotuj dokumenty o zarobkach, zanim złożysz wniosek kredytowy.
W skrócie: ostateczna kwota wymaganego dochodu zależy od wskaźnika DStI, struktury gospodarstwa domowego, rodzaju zatrudnienia oraz polityki konkretnego banku; w dalszej części artykułu pokazujemy przykładowe poziomy zarobków dla singla, pary i rodziny przy różnych kwotach kredytu.
Na pytanie „ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny” nie istnieje jedna kwota, ponieważ bank zamiast prostego progu dochodów liczy indywidualnie zdolność kredytową i wskaźnik DStI, czyli relację rat do dochodu netto.
To jest fakt: przy tym samym wynagrodzeniu jedna osoba uzyska wyższy kredyt niż inna, jeżeli ma mniej zobowiązań, niższe koszty życia i stabilniejsze źródło dochodu. Dlatego w praktyce dwie osoby o identycznych zarobkach mogą otrzymać zupełnie inne decyzje kredytowe.
W artykule wykorzystujemy uproszczone przykłady liczbowe oparte na założeniu: oprocentowanie ok. 7,5% rocznie (WIBOR plus marża), okres spłaty 30 lat, raty równe, brak dodatkowych ubezpieczeń i prowizji oraz przeciętne koszty utrzymania, tak aby pokazać rząd wielkości wymaganych zarobków. Przyjęte oprocentowanie ma charakter orientacyjny i służy jedynie ilustracji zasad działania zdolności kredytowej, a nie odzwierciedleniu bieżących stawek ofertowych na dzień 14/11/2025 r.
Założenia do przykładów w artykule
- kredyt w złotówkach, raty równe, okres spłaty najczęściej 30 lat (chyba że w przykładzie wskazano inaczej),
- oprocentowanie przyjęte orientacyjnie na poziomie ok. 7,5% rocznie (WIBOR plus marża banku),
- brak preferencyjnych programów typu dopłaty do rat oraz brak dodatkowych ubezpieczeń i prowizji w ratach,
- przyjęte przeciętne koszty utrzymania gospodarstwa domowego zgodnie z konserwatywnym podejściem banków,
- dochody regularne, udokumentowane przelewami i zaświadczeniami, brak walutowych źródeł dochodu.
Na dzień 14/11/2025 r., mimo serii obniżek stóp procentowych NBP i stopy referencyjnej na poziomie 4,25%, średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych według danych Narodowego Banku Polskiego i raportów AMRON Rynku Kredytów Hipotecznych mieści się orientacyjnie w przedziale ok. 6,8–7,1% rocznie, dlatego w przykładach przyjęto lekko podwyższone 7,5% jako konserwatywny poziom do symulacji.
Własna sytuacja może się różnić od przyjętych założeń. Przykłady mają charakter edukacyjny i służą zrozumieniu mechanizmu, a nie wyznaczeniu „sztywnego” progu dochodów.
Jakie masz opcje przy dochodach do kredytu hipotecznego?
| Opcja | Kiedy ma sens | Zalety | Wady | Główne ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Kredyt na jednego kredytobiorcę | Gdy jedna osoba ma stabilny etat, wysokie dochody i dobrą historię w BIK, a druga osoba generuje dochody niestabilne lub jest obciążona długami. | Prostsza ocena zdolności, brak ryzyka odrzucenia przez „słabszego” kredytobiorcę, przejrzysta odpowiedzialność za kredyt. | Niższa kwota kredytu niż przy dwóch dochodach, wskaźnik DStI liczony wyłącznie dla jednej osoby. | Utrata dochodu przez jedynego kredytobiorcę od razu wpływa na zdolność do spłaty raty i zwiększa ryzyko opóźnień. |
| Kredyt na dwie osoby i łączenie dochodów | Gdy dwie osoby osiągają stabilne dochody, a sama wysokość zarobków jednej osoby nie wystarcza do kredytu w oczekiwanej kwocie. | Wyższa zdolność kredytowa, łatwiejsze utrzymanie DStI w przedziale akceptowanym przez bank, większa elastyczność budżetu domowego. | Obie osoby odpowiadają solidarnie za spłatę kredytu, bank dokładnie bada historię kredytową każdego współkredytobiorcy. | Problemy finansowe jednej osoby wpływają na całość zdolności i utrudniają późniejsze refinansowanie lub podział majątku. |
| Świadome ograniczenie kwoty kredytu i budowanie zdolności | Gdy obecny dochód netto jest na granicy wymagań banku, a istnieją liczne limity i drobne kredyty. | Bezpieczniejszy wskaźnik DStI, mniejsza wrażliwość budżetu na wzrost rat, większa skłonność banku do pozytywnej decyzji bez dodatkowych warunków. | Niższa kwota kredytu, potrzeba większego wkładu własnego lub akceptacja mniejszej nieruchomości. | Zbyt optymistyczne założenia co do przyszłych podwyżek płac i bagatelizowanie nieprzewidzianych wydatków domowych. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Przykładowa decyzja: jeżeli jedna osoba w parze ma stabilny etat i dobrą historię kredytową, a druga zmienne dochody lub nieregularne zlecenia, w wielu przypadkach korzystniej jest oprzeć zdolność na etacie i uporządkować pozostałe dochody przed włączeniem ich do wniosku.
Jak bank liczy dochód i zdolność kredytową, gdy pytasz ile trzeba zarabiać do kredytu hipotecznego?
W skrócie: bank zaczyna od policzenia dochodu netto gospodarstwa domowego, następnie odejmuje przyjęte koszty utrzymania oraz wszystkie raty i limity, a dopiero na końcu sprawdza, jaką ratę kredytu hipotecznego ten budżet realnie udźwignie.
Dochód w rozumieniu banku to wyłącznie wpływy regularne i udokumentowane: wynagrodzenie z etatu, część dochodów z umów cywilnoprawnych, zysk z działalności gospodarczej, a w niektórych przypadkach także powtarzalne premie. Na koszty utrzymania bank nakłada własne „koszyki” wydatków dla singla, pary i rodziny z dziećmi, często wyższe niż realne koszty klienta, aby pozostawić margines bezpieczeństwa.
Po odjęciu kosztów utrzymania i bieżących rat bank wylicza wskaźnik DStI, czyli udział rat kredytowych w dochodzie netto. Im mniejszy DStI, tym większa swoboda budżetu na inne wydatki i tym większa skłonność banku do udzielenia kredytu na oczekiwaną kwotę. To właśnie ten wskaźnik decyduje, czy dany poziom zarobków wystarcza do planowanej raty.
Ile trzeba zarabiać do kredytu hipotecznego przy etacie, umowie zleceniu, B2B i działalności gospodarczej?
W skrócie: przy etacie bank zwykle liczy pełny dochód netto już po kilku miesiącach pracy, a przy umowach cywilnoprawnych i działalności gospodarczej wymaga dłuższego stażu oraz często przyjmuje jedynie część średniego dochodu z dłuższego okresu.
Umowa o pracę na czas nieokreślony jest dla banku najbardziej przewidywalna. Wystarcza zwykle 3–6 miesięcy stażu w obecnej firmie, choć część banków wymaga pełnych 12 miesięcy ciągłości. Umowa na czas określony bywa akceptowana, jeżeli umowa jest ważna odpowiednio długo do przodu i wpisuje się w historię zatrudnienia w danej branży.
Dochody z umowy zlecenia lub umowy o dzieło bank ocenia ostrożniej. Wymaga często 6–12, a nawet 24 miesięcy historii wpływów, licząc do zdolności tylko część średniego dochodu z tego okresu. W efekcie do tej samej kwoty kredytu osoba na zleceniu potrzebuje zwykle wyższego dochodu niż osoba na etacie, aby po przeliczeniu uzyskać podobny poziom DStI.
Przy działalności gospodarczej analizowany jest zysk po kosztach, forma opodatkowania, sezonowość oraz stabilność branży, a liczony dochód bywa niższy niż suma przychodów, którą widzisz na fakturach. Przy ryczałcie bank stosuje dodatkowe przeliczniki, które sprowadzają przychód do niższego dochodu akceptowanego w kalkulatorze zdolności.
| Rodzaj dochodu | Wymagany staż | Część dochodu liczona do zdolności | Typowe uwagi banku |
|---|---|---|---|
| Umowa o pracę na czas nieokreślony | Najczęściej 3–6 miesięcy w obecnym miejscu pracy | Zazwyczaj 100% dochodu netto z zaświadczenia i wyciągów | Preferowana forma zatrudnienia przy wysokich kwotach kredytu |
| Umowa o pracę na czas określony | Kilka miesięcy stażu oraz umowa ważna odpowiednio długo do przodu | Zwykle 100% dochodu netto, jeżeli ciągłość zatrudnienia jest dobrze udokumentowana | Bank sprawdza historię przedłużeń i stabilność pracodawcy |
| Umowa zlecenie / umowa o dzieło | Najczęściej 6–12 lub 12–24 miesiące regularnych wpływów | Około 50–80% średniego dochodu z okresu analizy | Dochody nieregularne lub sezonowe obniżają zdolność kredytową |
| Działalność gospodarcza / B2B | Najczęściej 12–24 miesiące prowadzenia działalności | Część zysku po kosztach, przy ryczałcie zwykle określony procent przychodu | Bank analizuje stabilność zleceń, sezonowość i branżę |
Tabela ma charakter orientacyjny. Szczegółowe wymagania zależą od polityki konkretnego banku.
Ile trzeba zarabiać do kredytu hipotecznego jako singiel, para bez dzieci i rodzina z dziećmi?
W skrócie: im więcej osób na utrzymaniu, tym wyższe koszty życia przyjmowane przez bank, a tym samym większy dochód potrzebny, aby uzyskać tę samą kwotę kredytu hipotecznego.
Singiel w średnim lub dużym mieście, który zarabia ok. 7 000 zł netto, nie ma innych długów i generuje umiarkowane koszty utrzymania, posiada zwykle zdolność kredytową w przedziale 350–450 tys. zł przy 30 latach i oprocentowaniu ok. 7,5% rocznie.
Ta sama kwota dochodu dla pary z dzieckiem oznacza wyższe koszty życia, dlatego dostępny kredyt staje się wyraźnie niższy, mimo że łączny dochód pozostaje na tym samym poziomie.
Bank stosuje wewnętrzne „koszyki wydatków” dla różnych konfiguracji gospodarstwa domowego. W praktyce każda kolejna osoba w rodzinie podnosi przyjęte koszty o kilkaset złotych, co automatycznie redukuje kwotę, którą bank uzna za przeznaczoną na ratę kredytu. Dlatego przy tworzeniu planu kredytowego musisz patrzeć nie na sam dochód, lecz na relację dochodu do liczby osób w gospodarstwie.
| Typ gospodarstwa | Dochód netto łącznie | Szacunkowe koszty życia w kalkulatorze banku | Bezpieczna rata (DStI ok. 40%) | Szacowany kredyt przy 30 latach i 7,5% |
|---|---|---|---|---|
| Singiel | 7 000 zł | ok. 2 000–2 500 zł | ok. 2 800 zł | ok. 380–430 tys. zł |
| Para bez dzieci | 10 000–11 000 zł | ok. 3 000–3 500 zł | ok. 4 000–4 500 zł | ok. 550–650 tys. zł |
| Para z 1 dzieckiem | 10 000–11 000 zł | ok. 3 500–4 000 zł | ok. 3 800–4 200 zł | ok. 520–600 tys. zł |
| Para z 2 dzieci | 10 000–11 000 zł | ok. 4 000–4 500 zł | ok. 3 500–3 800 zł | ok. 470–550 tys. zł |
Dane w tabeli mają charakter przykładowy. Rzeczywiste wyniki zależą od polityki danego banku oraz przyjętych kosztów utrzymania.
Jaki dochód netto zwykle wystarcza na kredyt 300 tys., 500 tys. i 800 tys. zł?
W skrócie: przy założeniu kredytu na 30 lat z oprocentowaniem ok. 7,5% rocznie rata 300 tys. zł to ok. 2 100 zł, 500 tys. zł ok. 3 500 zł, a 800 tys. zł ok. 5 600 zł, co przy DStI w okolicach 40% przekłada się na dochód netto odpowiednio ok. 5 300 zł, 8 800 zł i 14 000 zł.
| Kwota kredytu | Rata przy 30 latach i 7,5% | Dochód netto przy DStI ok. 40% | Dochód netto przy DStI ok. 50% |
|---|---|---|---|
| 300 000 zł | ok. 2 100 zł | ok. 5 300 zł | ok. 4 200 zł |
| 500 000 zł | ok. 3 500 zł | ok. 8 800 zł | ok. 7 000 zł |
| 800 000 zł | ok. 5 600 zł | ok. 14 000 zł | ok. 11 200 zł |
Raty i wymagany dochód są wartościami orientacyjnymi. Rzeczywiste wyniki zależą od oferty banku, prowizji i dodatkowych ubezpieczeń.
- Singiel 7 000 zł netto, brak innych długów w wielu kalkulatorach bankowych osiąga zdolność w okolicach 380–430 tys. zł, co przy racie ok. 2 800 zł daje DStI blisko 40%.
- Para bez dzieci 10 500 zł netto, bez rat mieści się zwykle w przedziale 550–650 tys. zł kredytu z ratą ok. 4 000–4 500 zł i DStI około 35–40%.
- Para z 1 dzieckiem 11 000 zł netto, jedna rata 1 000 zł otrzymuje zazwyczaj niższą kwotę kredytu niż para bez dzieci przy takim samym dochodzie, ponieważ bank przyjmuje wyższe koszty utrzymania i dodaje istniejącą ratę do DStI.
Przedziały kwot są przykładowe i pokazują różnice między profilami przy zbliżonym poziomie dochodu netto.
Przykład: przy kredycie 500 tys. zł i racie ok. 3 500 zł singiel z dochodem 8 800 zł netto utrzymuje DStI w okolicach 40%, a para z dochodem 11 000 zł netto ma DStI ok. 32%, czyli większy margines bezpieczeństwa dla budżetu domowego. Kredyt 300 tys. zł przy dochodzie 5 300 zł netto jest zwykle możliwy do uzyskania przez dobrze zarabiającego singla lub parę zarabiającą łącznie nieco powyżej tej kwoty, pod warunkiem braku innych zobowiązań.
Aby zobaczyć wpływ krótszego okresu, załóżmy kredyt 500 tys. zł na 20 lat zamiast 30 lat. Rata rośnie wtedy z ok. 3 500 zł do ok. 4 000–4 100 zł, co dla DStI 40% oznacza dochód netto w okolicach 10 000–10 300 zł zamiast 8 800 zł. Widać wyraźnie, że skrócenie okresu wymaga wyższych zarobków przy tej samej kwocie kredytu.
Jeżeli przy tym samym kredycie 500 tys. zł oprocentowanie wzrosłoby z 7,5% do 8,5% rocznie, rata zwiększyłaby się z ok. 3 500 zł do ok. 3 850 zł. Przy niezmienionym dochodzie netto 8 800 zł DStI rośnie z ok. 40% do ok. 44%, co pokazuje, jak wrażliwy na stopy procentowe jest budżet domowy przy wysokiej kwocie kredytu.
- Określ ratę, z którą czujesz się bezpiecznie, na przykład nie więcej niż 35–40% Twojego dochodu netto.
- Skorzystaj z kalkulatora kredytowego i sprawdź, jaka kwota kredytu odpowiada tej racie przy założonym okresie spłaty i oprocentowaniu opartym na WIBOR plus marża.
- Dodaj do planowanej raty wszystkie istniejące raty i procent przyznanych limitów na kartach, policz DStI dla dochodu netto, a następnie oceń, czy mieścisz się w przedziale 30–40% dla komfortowej strefy bezpieczeństwa.
Jak koszty utrzymania, miejsce zamieszkania i liczba osób zmieniają wymagany dochód?
W skrócie: im droższe miasto oraz im więcej osób w gospodarstwie domowym, tym wyższe koszty życia przyjmowane przez bank, przez co dochód wymagany do tej samej kwoty kredytu rośnie.
Bank przypisuje różne poziomy kosztów utrzymania dla tych samych dochodów w zależności od regionu kraju i wielkości miejscowości. Duże miasto z wyższymi średnimi wydatkami oznacza inne założenia w kalkulatorze niż mała miejscowość, co bezpośrednio wpływa na dostępny „wolny” dochód przeznaczony na ratę kredytu.
Jeżeli singiel z dochodem 7 000 zł netto żyje w mieście o stosunkowo niskich kosztach, bank przyjmie niższy poziom wydatków i uzna, że więcej środków pozostaje na obsługę rat. Ta sama osoba w dużym mieście z drogim najmem i komunikacją otrzyma w kalkulatorze wyższe koszty życia, co obniży możliwą kwotę kredytu.
Podobnie rodzina 2+2 przy dochodzie 10 000 zł netto w dużym mieście zostanie oceniona jako bardziej obciążona kosztami niż rodzina o tej samej strukturze w mniejszej miejscowości, dlatego przy identycznych dochodach dostępny kredyt może się różnić nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Jak inne kredyty, karty i limity obniżają dochód dostępny do kredytu hipotecznego?
W skrócie: każda rata kredytu, leasingu i pożyczki ratalnej oraz każdy przyznany limit na karcie lub w koncie zmniejsza kwotę dochodu, którą bank uzna za dostępną na spłatę raty hipotecznej.
Przy liczeniu DStI bank sumuje raty wszystkich aktywnych zobowiązań i dodaje do nich określony procent przyznanych limitów na kartach kredytowych i w rachunku bieżącym. Nawet jeśli karty używasz sporadycznie, sama możliwość zadłużenia się do przyznanego limitu powoduje uwzględnienie części tej kwoty w kalkulacji ryzyka.
Przykładowo singiel z dochodem 7 000 zł netto, który spłaca 1 000 zł rat innych kredytów i ma karty oraz limity na łączną kwotę 10 000 zł, w kalkulatorze banku otrzyma znacznie niższą zdolność niż osoba o identycznym dochodzie bez dodatkowych długów. W praktyce różnica w maksymalnej kwocie kredytu potrafi przekraczać 100–150 tys. zł w zależności od polityki banku.
- pomijanie limitów na kartach kredytowych i w koncie w kalkulacji obciążeń,
- traktowanie premii i nadgodzin jak stałego dochodu bez pokrycia w historii wpływów,
- planowanie raty kredytu hipotecznego na poziomie powyżej połowy dochodu netto w przekonaniu, że „jakoś się ułoży”.
Jak wkład własny, oprocentowanie i okres spłaty zmieniają próg zarobków do kredytu?
W skrócie: wyższy wkład własny, niższe oprocentowanie i dłuższy okres spłaty obniżają miesięczną ratę, przez co zmniejszają minimalny dochód potrzebny do uzyskania tej samej kwoty kredytu hipotecznego.
Przy minimalnym wkładzie własnym w okolicach 10% i wysokim wskaźniku LTV bank widzi większe ryzyko transakcji niż przy wkładzie 20–30%. Taka sytuacja często oznacza bardziej zachowawcze podejście do zdolności kredytowej oraz ewentualne dodatkowe wymagania, na przykład ubezpieczenie pomostowe lub wyższą marżę.
Wydłużenie okresu spłaty z 20 do 30 lat obniża ratę, a więc poprawia wynik DStI przy tym samym dochodzie, ale jednocześnie podnosi łączną kwotę odsetek zapłaconych przez cały czas trwania kredytu. Z kolei wzrost oprocentowania o kilka punktów procentowych przy wysokiej kwocie kredytu powoduje wyraźny skok raty miesięcznej, co wymusza wyższy poziom zarobków dla utrzymania tego samego DStI.
Ile trzeba zarabiać po zmianach zaleceń KNF i jak działa wskaźnik DStI w praktyce?
W skrócie: po aktualizacji rekomendacji KNF banki przykładają bardzo dużą wagę do wskaźnika DStI i traktują poziomy powyżej ok. 40% jako podwyższone ryzyko dla gospodarstw o dochodach zbliżonych do średniej krajowej.
DStI to wskaźnik, który pokazuje, jaka część dochodu netto przeznaczana jest na obsługę rat kredytów i innych zobowiązań. Raty przyszłego kredytu hipotecznego bank dodaje do istniejących rat oraz części limitów na kartach i rachunkach, a następnie dzieli tę kwotę przez dochód netto gospodarstwa. Jeżeli wynik przekracza poziom, który dana instytucja uznaje za bezpieczny, dostępna kwota kredytu spada.
Przy dochodach poniżej lub w okolicach średniego wynagrodzenia w gospodarce banki chętnie widzą DStI w przedziale ok. 30–40%. Przy wyższych zarobkach akceptowane bywają poziomy bliższe 50–60%, jednak każdy taki przypadek wymaga ostrożniejszej analizy. Wraz ze wzrostem stóp procentowych wysoki DStI szybko przekłada się na napięcia w budżecie domowym i mniejszą przestrzeń na nieprzewidziane wydatki.
Opisane przedziały DStI wynikają z podejścia wskazanego w zaktualizowanej Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która zaleca szczególnie ostrożne podejście do obciążeń powyżej ok. 40% dla gospodarstw o dochodach nieprzekraczających przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce oraz powyżej ok. 50% dla gospodarstw o wyższych dochodach.
Dla orientacji: według danych Głównego Urzędu Statystycznego przeciętne wynagrodzenie w I kwartale 2025 r. wyniosło 8 962,28 zł brutto. W praktyce oznacza to dochód netto w przedziale ok. 6 100–6 400 zł dla osoby zatrudnionej na etacie bez dzieci, a więc bezpieczne raty w przedziale mniej więcej 1 800–2 500 zł miesięcznie przy DStI na poziomie 30–40%.
- Zsumuj wszystkie raty kredytów, leasingów i pożyczek ratalnych, które spłacasz co miesiąc.
- Dodaj ustalony procent przyznanych limitów na kartach kredytowych i w koncie (orientacyjnie 5–10% łącznego limitu).
- Dodaj planowaną ratę kredytu hipotecznego dla kwoty i okresu, które rozważasz.
- Podziel otrzymaną kwotę przez dochód netto gospodarstwa domowego i pomnóż przez 100%, aby otrzymać DStI w procentach.
- Porównaj wynik z poziomami z tabeli DStI i sprawdź, czy mieścisz się w strefie 30–40% uznawanej za komfortową dla wielu gospodarstw.
| Poziom DStI | Ocena obciążenia budżetu | Co to oznacza w praktyce |
|---|---|---|
| 0–30% | Niska relacja rat do dochodu | Szeroka przestrzeń na nieprzewidziane wydatki, łatwiejsze budowanie poduszki finansowej i większa akceptacja banku dla dodatkowego finansowania. |
| 30–40% | Strefa komfortu dla wielu gospodarstw | Raty są zauważalne w budżecie, ale zwykle pozostawiają miejsce na oszczędności oraz rozsądny poziom bieżącej konsumpcji. |
| 40–50% | Strefa ostrożności | Przy przeciętnych dochodach bank traktuje taki poziom jako podwyższone ryzyko i może wymagać dodatkowych zabezpieczeń lub niższej kwoty kredytu. |
| 50–60% | Wysokie obciążenie | Budżet jest bardzo napięty, wrażliwy na wzrost rat i spadek dochodów, bank zwykle podchodzi do takich przypadków szczególnie ostrożnie. |
Tabela opisuje podejście stosowane w praktyce przez wiele instytucji finansowych, jednak konkretne progi bezpieczeństwa są ustalane indywidualnie przez każdy bank.
- DStI zbliżony do 60% przy kredycie ze zmienną stopą oznacza bardzo duże obciążenie budżetu przy ewentualnym wzroście rat.
- Przy wysokim DStI trudniej o dodatkowe finansowanie, na przykład kredyt gotówkowy czy leasing, bez poważnego zwiększenia ryzyka nadmiernego zadłużenia.
- Długotrwałe funkcjonowanie na granicy DStI ogranicza zdolność do oszczędzania i budowania poduszki bezpieczeństwa, co zwiększa podatność na wstrząsy finansowe.
Jak legalnie zwiększyć dochód i zdolność kredytową, gdy dziś zarabiasz za mało?
W skrócie: zdolność kredytową podnoszą dwie grupy działań: zwiększenie oficjalnego, regularnego dochodu oraz zmniejszenie obciążeń z tytułu rat i limitów, tak aby obniżyć wskaźnik DStI.
Po stronie dochodu dobrym kierunkiem bywa przejście z części wynagrodzenia wypłacanego „poza systemem” na pełną wypłatę przelewem, negocjacja wyższego wynagrodzenia zasadniczego zamiast nieregularnych premii oraz stabilizacja formy zatrudnienia. Przy działalności gospodarczej bardzo duże znaczenie ma forma opodatkowania, sposób rozliczania kosztów oraz konsekwentne budowanie historii zysku w księgach.
Po stronie wydatków główną rezerwą są limitowane produkty kredytowe: karty, kredyty odnawialne oraz drobne pożyczki ratalne. Spłata oraz zamknięcie nieużywanych limitów, połączone z urealnieniem kosztów życia, często daje szybszy efekt niż niewielki wzrost wynagrodzenia. Kolejnym krokiem jest świadome obniżenie docelowej kwoty kredytu do poziomu, przy którym DStI mieści się w przedziale komfortowym dla Ciebie i dla banku.
📋 Checklista: co zrobić krok po kroku, gdy chcesz sprawdzić ile trzeba zarabiać do kredytu hipotecznego
- Zbierz dane o dochodach – podsumuj dochód netto z ostatnich 12 miesięcy z etatu, umów cywilnoprawnych i działalności, najlepiej na podstawie wyciągów z jednego rachunku bankowego.
- Spisz wszystkie zobowiązania – wypisz raty kredytów, leasingów, pożyczek ratalnych oraz limity na kartach kredytowych i w koncie, z podaniem kwot i limitów.
- Oszacuj realne koszty życia – uwzględnij czynsz, rachunki, żywność, transport, edukację dzieci oraz stałe abonamenty i subskrypcje.
- Policz swój DStI – dodaj aktualne raty oraz planowaną ratę kredytu hipotecznego, a następnie podziel tę sumę przez dochód netto, aby sprawdzić, w jakim przedziale się znajdujesz.
- Ustal bezpieczną kwotę kredytu – korzystając z kalkulatora kredytowego, dobierz taką kwotę kredytu, dla której rata daje DStI w strefie ok. 30–40%, a jednocześnie pozostawia miejsce na oszczędności oraz nieprzewidziane wydatki.
Słowniczek pojęć
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Najprostsza odpowiedź na pytanie „ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny w 2025 r.” brzmi: przy typowych warunkach kredytu singiel potrzebuje zwykle ok. 5 500–6 000 zł netto, a para bez dzieci ok. 8 000–9 000 zł netto, aby myśleć o kredycie w okolicach 300–400 tys. zł bez nadmiernego obciążenia budżetu.
Ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt hipoteczny w 2025 r.?
Singiel potrzebuje najczęściej co najmniej ok. 5 500–6 000 zł netto, aby uzyskać kredyt w okolicach 300 tys. zł przy typowych parametrach. Para bez dzieci z dochodem ok. 8 000–9 000 zł netto w wielu symulacjach bankowych otrzymuje kwoty ok. 400–550 tys. zł, a rodzina z dziećmi powinna zakładać wyższy wymagany dochód do tej samej kwoty kredytu ze względu na wyższe koszty utrzymania. Szerzej opisujemy to w tabelach w sekcjach „Ile trzeba zarabiać do kredytu hipotecznego jako singiel, para bez dzieci i rodzina z dziećmi?” oraz „Jaki dochód netto zwykle wystarcza na kredyt 300 tys., 500 tys. i 800 tys. zł?”.
Jaki dochód netto wystarcza na kredyt hipoteczny 300 tys. zł?
Przy uproszczonym założeniu raty ok. 2 100 zł i DStI w okolicach 40% wymagany dochód netto wynosi co najmniej ok. 5 300 zł miesięcznie. Przy DStI bliżej 50% ta sama rata odpowiada dochodowi ok. 4 200 zł netto, lecz taki poziom oznacza mniejszy margines bezpieczeństwa. Przykładowe wartości dla innych kwot kredytu pokazujemy w tabeli w sekcji „Jaki dochód netto zwykle wystarcza na kredyt 300 tys., 500 tys. i 800 tys. zł?”.
Czy przy umowie zleceniu da się uzyskać kredyt hipoteczny na warunkach zbliżonych do etatu?
Tak, dochód z umowy zlecenia bywa akceptowany, jednak bank wymaga zwykle 6–12 lub 12–24 miesięcy potwierdzonych wpływów i liczy tylko część średniego dochodu. Do tej samej kwoty kredytu osoba na zleceniu potrzebuje więc nominalnie wyższego dochodu niż pracownik etatowy, aby po przeliczeniu uzyskać podobny poziom DStI. Im bardziej stabilne i przewidywalne są wpływy, tym korzystniejsza ocena zdolności kredytowej.
Ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny 500 tys. zł jako para bez dzieci?
Przy racie ok. 3 500 zł i DStI w okolicach 40% łączny dochód netto pary powinien wynosić około 8 800–9 000 zł, przy braku innych zobowiązań i przeciętnych kosztach utrzymania. Przy wysokich kosztach życia, dodatkowych ratach i limitach na kartach realny wymagany dochód rośnie. Liczbowe przykłady dla różnych kwot kredytu zamieszczamy w tabeli w sekcji „Jaki dochód netto zwykle wystarcza na kredyt 300 tys., 500 tys. i 800 tys. zł?”.
Jak bardzo inne kredyty obniżają zdolność kredytową do hipoteki?
Każda rata kredytu gotówkowego, leasingu i pożyczki ratalnej oraz część przyznanych limitów na kartach kredytowych wlicza się do wskaźnika DStI. Przy wysokich limitach i kilku ratach dostępny dochód na ratę hipoteki maleje, a maksymalna kwota kredytu spada. W skrajnych przypadkach drobne zobowiązania potrafią obniżyć zdolność nawet o kilkadziesiąt procent względem osoby bez długów, zwłaszcza przy dochodach zbliżonych do średniej krajowej.
Czy przy działalności gospodarczej trzeba zarabiać więcej niż przy etacie, aby uzyskać tę samą kwotę kredytu?
W wielu przypadkach tak, ponieważ bank liczy dochód z działalności na podstawie zysku po kosztach, a nie z samych przychodów. Przy ryczałcie stosuje się dodatkowe przeliczniki, które obniżają dochód liczony do zdolności. Przed złożeniem wniosku dobrze jest poprosić księgowość o zestawienie zysku i przygotować scenariusz zdolności dla różnych form opodatkowania.
Jak podnieść dochód do kredytu hipotecznego bez ryzykownych działań?
Najbardziej bezpieczne metody to doprowadzenie jak największej części wynagrodzenia do formy oficjalnych przelewów, ustabilizowanie formy zatrudnienia, uporządkowanie kart kredytowych oraz spłata drobnych kredytów. Dodatkowo pomocne bywa przesunięcie momentu złożenia wniosku na czas po podwyżce wynagrodzenia lub po kilku miesiącach lepszych wyników finansowych działalności gospodarczej, co pozwala pokazać bankowi stabilniejszą historię dochodów.
Źródła i podstawa prawna
- Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S dotycząca ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie, aktualizacja 2023 r.
- Główny Urząd Statystyczny, komunikaty o przeciętnym wynagrodzeniu w gospodarce narodowej i w sektorze przedsiębiorstw, 2024–2025 r.
- Narodowy Bank Polski, informacje o stopach procentowych i wskaźniku WIBOR, dostęp 2025 r.
Dane liczbowe i przykłady w artykule odzwierciedlają stan na dzień 14/11/2025 r. Przed podjęciem decyzji finansowej sprawdź aktualne przepisy, poziom stóp procentowych, wskaźniki referencyjne oraz ofertę wybranych banków.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Odnieś podane w tekście przykłady rat, dochodów i DStI do swojej sytuacji w prostym kalkulatorze kredytowym, aby zobaczyć realistyczny przedział możliwego kredytu.
- Przygotuj pakiet dokumentów o dochodach z ostatnich 6–12 miesięcy oraz listę zobowiązań, żeby ekspert kredytowy mógł szybko przedstawić realny scenariusz zdolności na podstawie danych z systemów bankowych.
- Opracuj prosty plan na kolejne 12–24 miesiące: podniesienie oficjalnego dochodu, ograniczenie limitów oraz dopasowanie kwoty kredytu tak, aby rata była bezpiecznym elementem Twojego budżetu, a nie źródłem codziennego stresu.
