- Sprzedaż kredytów hipotecznych i gotówkowych w Polsce zmienia się falami, bo zależy od stóp NBP, polityki banków, nastrojów konsumentów i rynku mieszkań.
- Żeby odróżnić trend od szumu, patrz równolegle na: liczbę umów, wartość, średnią kwotę, dynamikę m/m, r/r oraz ujęcie narastająco (YTD).
- Przykład (BIK, 11.2025): hipoteki 8,997 mld zł i 19,7 tys., gotówkowe 10,044 mld zł i 377,7 tys.
- Co możesz zrobić teraz? Zbuduj prosty „pulpit”: BIK (sprzedaż i popyt), NBP (stopy), GUS (nastroje i rynek pracy), a potem porównuj miesiąc do miesiąca oraz rok do roku.
Sprzedaż kredytów hipotecznych i gotówkowych w Polsce jest wypadkową ceny pieniądza, dostępności kredytu i gotowości gospodarstw domowych do ryzyka, a „dynamika sprzedaży” pokazuje tempo tych zmian w czasie.
Jeśli czytasz jeden wskaźnik, łatwo o fałszywy wniosek. Ten sam miesiąc potrafi wyglądać jak „spadek” w ujęciu m/m, a jednocześnie jak „wzrost” r/r. Poniżej dostajesz definicje, miary, pułapki interpretacyjne oraz prosty schemat, jak łączyć dane z BIK, NBP, GUS i raportów branżowych.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Patrz na liczbę udzielonych kredytów | Gdy chcesz ocenić, ilu klientów weszło w kredyt | Widać masowość popytu, łatwiej porównać segmenty | Nie widzisz zmiany średniej kwoty | Mylenie wzrostu liczby z poprawą jakości portfela |
| Patrz na wartość sprzedaży | Gdy oceniasz wpływ na bilanse banków i ryzyko kwotowe | Widać ciężar kredytu w gospodarce i portfelach | Wysoka wartość bywa skutkiem wyższych cen mieszkań | Uznanie wzrostu wartości za boom, gdy rośnie średnia kwota |
| Łącz m/m, r/r i narastająco | Gdy chcesz odsiać sezonowość i jednorazowe skoki | Mniej złudzeń, lepsze wnioski o trendzie | Więcej pracy, potrzebujesz definicji i źródeł | Porównywanie nieporównywalnych definicji między instytucjami |
Przykładowa decyzja: Jeśli widzisz spadek m/m, sprawdź r/r oraz narastająco, a dopiero potem szukaj przyczyny w stopach, ofercie banków i sezonowości.
Jak zbudować pulpit monitoringu rynku w 5 minut?
| Źródło | Co bierz | Jak często | Jak interpretować |
|---|---|---|---|
| BIK | Liczba, wartość, średnia kwota; m/m, r/r, YTD | Miesięcznie | Trend uznawaj dopiero, gdy jest spójny w r/r i YTD, a nie tylko w m/m |
| NBP | Stopy NBP + daty obowiązywania | Po decyzji RPP | Zmiana stóp wpływa na koszt pieniądza, raty i zdolność |
| GUS | BWUK (nastroje konsumenckie) | Miesięcznie | Poprawa r/r często poprzedza wzrost skłonności do większych decyzji finansowych |
| GUS | Stopa bezrobocia rejestrowanego | Miesięcznie | Kontekst dla ryzyka dochodowego i popytu na kredyt |
Co dokładnie oznacza „dynamika sprzedaży” kredytów hipotecznych i gotówkowych w Polsce i jakie wskaźniki najlepiej ją mierzą?
Najczytelniejsze miary to: liczba umów, wartość sprzedaży oraz średnia kwota (wartość/liczba). Dla hipotek dochodzi jeszcze czynnik cen mieszkań, bo rosnące ceny podbijają średnią kwotę, nawet gdy liczba kredytów stoi w miejscu.
- m/m, krótkoterminowy rytm rynku, wrażliwy na sezon i przesunięcia procesowe
- r/r, lepszy filtr sezonowości, ale wrażliwy na „bazę” oraz epizody (np. programy, zaostrzenia w bankach)
- narastająco (YTD), stabilniejsze spojrzenie, bo sumuje okres od początku roku
Jak zmieniała się sprzedaż kredytów hipotecznych i gotówkowych w ujęciu m/m, r/r i narastająco, i dlaczego te miary dają różne wnioski?
W danych BIK za 11.2025 kredyty mieszkaniowe miały dynamikę wartościową +30,7% r/r oraz -17,0% m/m, a kredyty gotówkowe +17,6% r/r oraz -4,7% m/m. Narastająco (01-11.2025) wzrost wartości wyniósł: hipoteki +18,1%, gotówkowe +27,1%.
Rachunek kontrolny (hipoteki): jeśli w 11.2025 wartość to 8,997 mld zł, to przy -17,0% m/m październik jest rzędu ok. 10,8 mld zł (8,997 / 0,83). To tłumaczy „spadek” bez tezy o załamaniu popytu.
Rachunek kontrolny (gotówkowe): jeśli w 11.2025 wartość to 10,044 mld zł, to przy -4,7% m/m październik jest rzędu ok. 10,5 mld zł (10,044 / 0,953). To nadal może być „mocny miesiąc” mimo ujemnej dynamiki m/m.
Jakie czynniki najsilniej napędzają popyt na hipotekę, a jakie na kredyt gotówkowy: stopy procentowe, dochody, bezrobocie i nastroje konsumentów?
Stopy NBP ustawiają koszt finansowania w gospodarce i wpływają na oprocentowanie kredytów. Po posiedzeniu RPP w dniach 03-04/02/2026 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,00% w skali rocznej.
Nastroje także mają znaczenie: w styczniu 2026 r. bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej GUS (BWUK) wyniósł -9,6 i był lepszy o 5,5 p.p. niż rok wcześniej. Dla kontekstu ryzyka dochodowego stopa bezrobocia rejestrowanego w końcu grudnia 2025 r. wyniosła 5,7%.
Jaką rolę odgrywa polityka kredytowa banków: marże, wymagania wkładu własnego, scoring, limity DSTI i dostępność ofert?
W hipotece bank ocenia: źródło i stabilność dochodu, historię spłat, poziom wkładu własnego, a także bufor w testach odporności zgodny z wytycznymi nadzoru (Rekomendacja S i praktyka UKNF). W gotówkowych większą rolę gra: scoring, obciążenia w BIK oraz polityka limitów i cen (oprocentowanie, prowizje).
Gdy banki zaostrzają parametry, spada liczba kredytów, a gdy luzują, wzrost potrafi pojawić się nawet bez zmiany stóp NBP.
Jak sezonowość i zdarzenia jednorazowe wpływają na sprzedaż kredytów: święta, wakacje, promocje, programy publiczne i zmiany regulacyjne?
Hipoteka ma dłuższy cykl, od decyzji zakupowej do uruchomienia mija wiele tygodni, więc dołek w jednym miesiącu bywa echem wakacji lub świąt. Kredyt gotówkowy bywa szybszy, więc reaguje na krótsze impulsy, takie jak promocje banków, akcje sprzedażowe i zwiększone wydatki sezonowe. Zdarzenia jednorazowe, jak zmiany regulacyjne, potrafią przerzucić popyt do przodu lub zamrozić go na chwilę.
Jak wygląda struktura sprzedaży według kwot, okresów, celu finansowania i profilu klienta, i co to mówi o ryzyku oraz jakości portfela?
W listopadzie 2025 średnia kwota kredytu mieszkaniowego wg BIK wyniosła 455,92 tys. zł, a kredytu gotówkowego 26 594 zł. Gdy rośnie wartość sprzedaży szybciej niż liczba, zwykle rośnie średnia kwota, a przy hipotece często wiąże się to z cenami mieszkań lub większym udziałem kredytów na droższe lokale.
| Miara (BIK) | 11.2025 | 01-11.2025 narastająco |
|---|---|---|
| Kredyty mieszkaniowe, liczba | 19,7 tys. | 216,4 tys. |
| Kredyty mieszkaniowe, wartość | 8,997 mld zł | 95,966 mld zł |
| Kredyty gotówkowe, liczba | 377,7 tys. | 4 197,1 tys. |
| Kredyty gotówkowe, wartość | 10,044 mld zł | 110,551 mld zł |
Jak sprzedaż kredytów hipotecznych i gotówkowych wiąże się z rynkiem mieszkaniowym: ceny, dostępność mieszkań, liczba transakcji i zdolność kredytowa?
Gdy ceny mieszkań rosną, rośnie przeciętna kwota kredytu, co podbija wartość sprzedaży nawet przy stabilnej liczbie umów. Jednocześnie wyższa rata ogranicza część klientów, więc liczba transakcji bywa wrażliwa na koszt pieniądza. Kredyt gotówkowy łączy się z rynkiem mieszkań słabiej, częściej finansuje remont, wyposażenie lub konsumpcję po zakupie lokalu.
Jakie źródła danych i definicje należy porównywać, żeby nie wyciągać błędnych wniosków: BIK, NBP, ZBP i raporty banków?
- Udzielone: zawarte umowy (moment decyzji i podpisu, ale nie zawsze wypłata tego samego dnia).
- Uruchomione: wypłacone środki (moment, gdy kredyt realnie „wchodzi” do portfela).
- Wnioski / zapytania: popyt wyprzedzający (często widać go wcześniej niż w sprzedaży).
- Portfel: stan bilansowy, czyli „ile kredytu jest w bankach”, to nie jest nowa sprzedaż.
BIK publikuje dane o sprzedaży kredytów (liczba i wartość) oraz wskaźniki popytu oparte o zapytania. NBP publikuje dane o stopach i miarach makro, a raporty banków pokazują perspektywę pojedynczych instytucji. ZBP (AMRON-SARFiN) opisuje rynek hipoteczny w ujęciu kwartalnym, często z naciskiem na ceny transakcyjne nieruchomości i strukturę kredytów.
- Sprzedaż, co raportowo przypisano do danego miesiąca/kwartału w publikacji
- Popyt wyprzedzający, co widać wcześniej (np. wskaźniki oparte o zapytania kredytowe)
- Portfel, co „stoi” w bilansie (to nie jest nowa sprzedaż)
Jak interpretować trendy na kolejne kwartały: scenariusze stóp, inflacji i polityki banków oraz sygnały wyprzedzające dla popytu na kredyt?
Jeśli stopy NBP stoją, a rynek wycenia niższe stopy w przyszłości, część klientów wraca do planów zakupowych wcześniej niż widać to w sprzedaży. Jeśli BWUK poprawia się r/r, rośnie skłonność do większych decyzji finansowych. Jeśli banki łagodzą parametry, rośnie przepustowość lejka kredytowego. Utrzymuj prostą zasadę: trend uznaj za wiarygodny dopiero, gdy widać go w danych r/r oraz narastająco, a nie wyłącznie w jednym miesiącu m/m.
Checklista, co zrobić krok po kroku
- Zdefiniuj pytanie, czy interesuje Cię liczba umów, wartość, średnia kwota czy ryzyko portfela.
- Weź jeden spójny zestaw danych, np. BIK „sprzedaż” i trzy miary: m/m, r/r, narastająco.
- Dopisz kontekst makro, stopy NBP, nastroje GUS (BWUK) i sygnały z rynku pracy.
- Odfiltruj sezon, oznacz grudzień, wakacje oraz miesiące z wyjątkami (promocje, zmiany zasad w bankach, regulacje).
- Zapisz wnioski jako hipotezy i testuj je, szukaj potwierdzenia w kolejnym miesiącu r/r oraz w ujęciu narastającym.
Słowniczek pojęć
FAQ, najczęściej zadawane pytania
Czy wzrost r/r sprzedaży hipotek oznacza, że kredyty stały się tańsze?
Nie. r/r zależy też od bazy i polityki banków. Sprawdź stopy NBP oraz średnią kwotę kredytu.
Dlaczego sprzedaż m/m spada, gdy w mediach słychać o rosnącym popycie?
m/m łapie sezonowość i przesunięcia procesowe. Do trendu potrzebujesz r/r i ujęcia narastająco.
Co jest lepsze do oceny rynku: liczba kredytów czy wartość sprzedaży?
Czytaj oba naraz. Wartość rośnie też wtedy, gdy rośnie średnia kwota, np. przez ceny mieszkań.
Jak rozpoznać, że to banki odblokowały sprzedaż, a nie zmieniły się stopy?
Szukaj zmian w ofertach i kryteriach. Jeśli stopy stoją, a liczba kredytów rośnie, często działa polityka banków.
Czy kredyty gotówkowe rosną z tych samych powodów co hipoteki?
Częściowo, bo koszt pieniądza wpływa na oba. Gotówkowe silniej reagują na potrzeby bieżące i nastroje.
Jakie dane są sprzedażą, a jakie pokazują popyt wyprzedzający?
Sprzedaż to liczba i wartość raportowane w danym źródle. Popyt wyprzedzający to np. wskaźniki oparte o zapytania.
Jak często aktualizować własny monitoring rynku kredytów w Polsce?
Raz w miesiącu po publikacjach BIK i GUS. Stopy NBP monitoruj po każdej decyzji RPP.
Źródła i podstawa
- BIK, „Newsletter kredytowy BIK, dane XI 2025”, 30/12/2025 r.
- NBP, „Podstawowe stopy procentowe NBP”, dostęp 11/02/2026 r.
- NBP, komunikat po posiedzeniu RPP (decyzja 04/02/2026 r.), dostęp 11/02/2026 r.
- GUS, „Koniunktura konsumencka, styczeń 2026 r.”, publikacja 22/01/2026 r., dostęp 11/02/2026 r.
- GUS, „Bezrobotni zarejestrowani i stopa bezrobocia. Stan w końcu grudnia 2025 r.”, publikacja 27/01/2026 r., dostęp 11/02/2026 r.
- KNF, „Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie” (PDF), dostęp 11/02/2026 r.
- ZBP, „Raport AMRON-SARFiN 3/2025”, dostęp 11/02/2026 r.
Dane liczbowe aktualne na dzień: 11/02/2026 r.
Jak liczone są przykłady: wyliczenia pokazują mechanikę interpretacji dynamik na uproszczonych założeniach. Wynik zależy od definicji raportowych w danym źródle oraz od sezonowości i przesunięć procesowych.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Ustal własną definicję dynamiki, liczba, wartość, średnia kwota, i trzy porównania: m/m, r/r, narastająco.
- Monitoruj sprzedaż przez BIK, a koszt pieniądza przez stopy NBP.
- Jeśli interesuje Cię sprzedaż kredytów hipotecznych i gotówkowych w Polsce, zapisuj w jednym miejscu: dynamiki z BIK, BWUK z GUS i informacje o zmianach ofert banków, a potem oceniaj trend dopiero po potwierdzeniu w kolejnych publikacjach.
Aktualizacja artykułu: 11 lutego 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Treści przedstawione w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani finansowej w rozumieniu przepisów prawa. Przed podjęciem decyzji mającej wpływ na Twoje finanse, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą.
