- Promesa kredytowa to pisemne przyrzeczenie banku udzielenia finansowania na warunkach opisanych w promesie (często z warunkami), a decyzja kredytowa w hipotece jest przekazywana na trwałym nośniku i wiąże bank w zakresie informacji, które przekazał w decyzji i formularzu.
- Ten tekst jest dla Ciebie, jeśli rezerwujesz mieszkanie i sprzedający, deweloper albo notariusz oczekuje dokumentu, który realnie „trzyma terminy” transakcji.
- Porządek ustawowy w hipotece: bank ma obowiązek przekazać decyzję w terminie 21 dni od otrzymania kompletnego wniosku (w praktyce liczy się moment, gdy bank ma wszystkie dane i dokumenty potrzebne do oceny), a informacje z formularza informacyjnego (ESIS) są ważne co najmniej 14 dni, jeżeli w tym czasie złożysz wniosek.
- Najważniejsze zabezpieczenie: w umowie przedwstępnej wpisz warunek uzyskania finansowania, termin oraz sposób potwierdzenia odmowy, aby nie wejść w spór o zadatek albo zaliczkę.
- Uwaga praktyczna: „wniosek otrzymany” w banku bywa rozumiany jako wniosek kompletny, a wezwania do uzupełnień wydłużają realny proces, więc zaplanuj bufor czasu i trzymaj potwierdzenia dosłania dokumentów.
Promesa kredytowa a decyzja kredytowa to dwa różne dokumenty: promesa potwierdza gotowość banku do udzielenia finansowania na warunkach opisanych w promesie, a decyzja kredytowa przy kredycie hipotecznym jest przekazywana na trwałym nośniku i działa w reżimie ustawy o kredycie hipotecznym.
Jeśli sprzedający naciska na terminy, liczy się nie nazwa dokumentu, tylko jego treść, warunki oraz to, jak koordynujesz daty rezerwacji, umowy przedwstępnej, złożenia wniosku, decyzji, spełnienia warunków i aktu notarialnego. Poniżej dostajesz rozróżnienie, listę zapisów osłabiających promesę, gotowe elementy do umowy przedwstępnej oraz bezpieczną ścieżkę krok po kroku.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Promesa kredytowa | Gdy sprzedający chce dokumentu „na terminy”, a Ty jesteś przed finalną decyzją albo przed spełnieniem części warunków. | Często przyspiesza rozmowy, porządkuje parametry finansowania, bywa akceptowana przy rezerwacji. | Brak jednej ustawowej definicji, promesy często mają warunki zawieszające. | Promesa bywa zbyt „warunkowa”, a sprzedający uzna ją za niewystarczającą. |
| Decyzja kredytowa (hipoteka) | Gdy chcesz formalne stanowisko banku przekazane na trwałym nośniku i jasne warunki uruchomienia. | Porządkuje ofertę banku, zawiera parametry i warunki, ułatwia porównanie ofert. | Decyzja zwykle zawiera warunki do spełnienia przed podpisaniem umowy i wypłatą. | Warunki nie zostaną spełnione na czas i bank wstrzyma wypłatę mimo pozytywnej decyzji. |
| „Wstępna ocena” (informacyjna) | Gdy liczysz zdolność i parametry, bez dokumentu wiążącego dla sprzedającego. | Szybka diagnoza budżetu, pomaga ustawić wkład własny i kwotę kredytu. | Nie tworzy zobowiązania banku, sprzedający zwykle traktuje to jako deklarację bez mocy. | Podpiszesz umowę z zadatkiem bez warunku finansowania i zostaniesz z ryzykiem z art. 394 Kodeksu cywilnego. |
Praktyczny skrót: promesa pomaga „utrzymać termin”, ale najbezpieczniej działa połączenie: decyzja kredytowa i precyzyjny zapis w umowie przedwstępnej o finansowaniu, terminie oraz zwrocie świadczeń.
Czym jest promesa kredytowa, a czym decyzja kredytowa i jakie wywołują skutki przy zakupie mieszkania?
Promesa kredytowa to pisemne przyrzeczenie banku dotyczące udzielenia finansowania na warunkach wskazanych w promesie, natomiast decyzja kredytowa w hipotece jest formalnym rozstrzygnięciem banku przekazywanym na trwałym nośniku, zwykle z listą warunków do spełnienia przed podpisaniem umowy i wypłatą.
Różnica w praktyce: promesa bywa dokumentem „na rozmowę i terminy”, a decyzja kredytowa pokazuje parametry finansowania i warunki, które musisz spełnić, aby doszło do podpisania umowy i uruchomienia wypłaty.
- Skutek dla Ciebie: decyzja daje parametry i warunki, promesa opisuje gotowość banku na określonych zasadach.
- Skutek dla sprzedającego: liczy się przewidywalność, czyli termin ważności, warunki i to, czy dokument dotyczy konkretnej nieruchomości.
Kiedy sprzedający lub deweloper żąda promesy i w jakich sytuacjach sama „wstępna ocena” banku nie wystarcza?
„Wstępna ocena” bywa rozmową o parametrach, natomiast sprzedający patrzy na ryzyko, że transakcja utknie w finansowaniu, a termin rezerwacji minie. Promesa staje się żądana częściej przy krótkich rezerwacjach, dużej konkurencji kupujących oraz wtedy, gdy sprzedający chce ograniczyć blokadę sprzedaży.
Co zawiera promesa kredytowa, jak czytać warunki i które zapisy najczęściej ograniczają jej użyteczność dla sprzedającego?
Czytając promesę, sprawdź trzy rzeczy: ile jest warunków, kto ma je spełnić oraz czy promesa dotyczy konkretnej nieruchomości. W praktyce bankowej nie ma jednej ustawowej definicji promesy, więc nazwa dokumentu nie przesądza o jego znaczeniu.
| Fragment promesy | Co oznacza w praktyce | Co ustalić ze sprzedającym |
|---|---|---|
| Warunek dostarczenia dokumentów nieruchomości | Bez kompletu bank nie przechodzi do finalizacji procesu. | Lista dokumentów i termin ich dostarczenia w umowie przedwstępnej. |
| Warunek pozytywnej wyceny (operatu) | Wycena wpływa na LTV (loan-to-value) i akceptację zabezpieczenia. | Termin na wycenę i procedura na wypadek niższej wyceny niż cena. |
| Warunek braku zmiany sytuacji klienta | Bank weryfikuje dochód, zobowiązania i historię spłat także przed podpisaniem umowy i wypłatą. | Bufor czasu i zasada „bez nowych zobowiązań” do czasu uruchomienia. |
Jak długo ważna jest promesa i decyzja kredytowa oraz jak spiąć terminy z umową przedwstępną i harmonogramem?
W praktyce „wniosek otrzymany” bywa rozumiany jako wniosek, do którego bank ma wszystkie dane i dokumenty potrzebne do oceny zdolności kredytowej. Dlatego pilnuj, aby mieć potwierdzenia dosłania braków, bo to one realnie porządkują oś czasu procesu.
Promesa bywa wydawana na okres wynikający z polityki banku i rodzaju promesy. Przykładowo Bank Pekao S.A. informuje o ważności promesy nawet do 9 miesięcy, ale dotyczy to promesy w ramach konkretnej oferty banku i nie jest standardem promes mieszkaniowych u wszystkich kredytodawców, dlatego zawsze sprawdzaj termin ważności wpisany w Twoim dokumencie.
- Dzień 0: podpisujesz umowę przedwstępną i składasz wniosek, jeśli masz komplet dokumentów.
- Proces: bank przekazuje decyzję w terminie ustawowym, ale realnie liczy się moment, gdy wniosek jest kompletny.
- Po decyzji: spełniasz warunki uruchomienia, np. wycena, dokumenty nieruchomości, ubezpieczenia.
- Akt: umawiasz dopiero wtedy, gdy znasz warunki i masz realny termin ich spełnienia.
Jakie dokumenty i dane są potrzebne do promesy, a jakie do decyzji kredytowej oraz co bank weryfikuje na etapach?
Na etapie promesy bank często opiera się na przekazanych informacjach i dokumentach „finansowych”. Przy decyzji hipotecznej dochodzi pełny proces: analiza klienta, analiza nieruchomości, ocena ryzyk, a następnie warunki uruchomienia. Banki wspierają analizę danymi z rejestrów kredytowych, w tym historią spłat.
| Etap | Co zwykle dostarczasz | Co bank sprawdza |
|---|---|---|
| Promesa | Dochody, koszty utrzymania, zobowiązania, podstawowe dane o nieruchomości. | Wstępna ocena zdolności, spójność celu, warunki, które muszą zostać spełnione. |
| Wniosek hipoteczny | Komplet dokumentów dochodowych i formalnych, zgody, oświadczenia. | Analiza sytuacji finansowej, historii spłat oraz stabilności źródeł dochodu. |
| Decyzja i warunki | Dokumenty nieruchomości, wycena, odpisy, zaświadczenia, czasem aneksy do umów. | Akceptacja zabezpieczenia, warunki wypłaty, zgodność z polityką ryzyka. |
| Warunek w decyzji | Dlaczego blokuje wypłatę | Jak ograniczyć ryzyko terminu |
|---|---|---|
| Wycena nieruchomości | Bez akceptacji wartości i zabezpieczenia bank nie uruchamia kredytu. | Zleć wycenę od razu po złożeniu wniosku, a w umowie daj bufor na wynik. |
| Dokumenty spółdzielni lub wspólnoty | Bank ocenia stan prawny i możliwość ustanowienia zabezpieczenia. | Wpisz w umowie, kto i do kiedy dostarcza dokumenty, oraz karę umowną za zwłokę sprzedającego, jeżeli to on ma je zapewnić. |
| Porządki w księdze wieczystej | Nieusunięte wpisy lub brak możliwości wpisu hipoteki to ryzyko prawne banku. | Sprawdź KW na starcie i wpisz termin na usunięcie wpisów, jeżeli są wymagane. |
| Ubezpieczenia wymagane przez bank | Brak polisy lub cesji opóźnia podpisanie i wypłatę. | Przygotuj warianty polis wcześniej i sprawdź wymogi cesji. |
Czy promesa „gwarantuje” kredyt i dlaczego kredyt czasem nie dochodzi do skutku mimo promesy?
Najczęstsze sytuacje, gdy finansowanie nie dochodzi do skutku, wynikają z niespełnienia warunków albo zmiany okoliczności pomiędzy promesą, decyzją a uruchomieniem. W praktyce bank ocenia ryzyko na moment finalizacji, dlatego promesa powinna być czytana razem z listą warunków i dokumentów.
- Zmiana sytuacji klienta: wzrost zobowiązań, utrata źródła dochodu, pogorszenie historii spłat.
- Problemy z nieruchomością: braki dokumentów, wady prawne, nieakceptowalne zabezpieczenie.
- Wycena poniżej ceny: bank liczy ryzyko na wartości zabezpieczenia, a nie na ustalonej cenie transakcyjnej.
Jakie koszty pojawiają się przy promesie, na co uważać i jak ograniczyć wydatki?
Nie ma jednego, ustawowego cennika promes. Dlatego działaj tak, aby ponosić koszty wtedy, gdy masz spójny harmonogram transakcji i bezpieczniki w umowie przedwstępnej. Najczęstszy „koszt ukryty” to presja czasu, gdy płacisz za proces, a termin w umowie przedwstępnej goni.
Jak sformułować umowę przedwstępną pod promesę, aby nie stracić zadatku lub zaliczki przy odmowie kredytu?
Umowa przedwstępna powinna zawierać precyzyjny warunek, termin i sposób dokumentowania odmowy. W przeciwnym razie druga strona może twierdzić, że niewykonanie umowy leży po Twojej stronie, co otwiera spór o zadatek.
- warunek uzyskania finansowania jako przesłanka zawarcia umowy przyrzeczonej,
- termin na uzyskanie decyzji i spełnienie warunków uruchomienia,
- sposób potwierdzenia odmowy, np. pismo z banku na trwałym nośniku,
- zwrot świadczeń, czyli zadatku albo zaliczki, gdy warunek nie zostanie spełniony,
- należyta staranność: kto składa wniosek, do ilu banków i w jakim terminie, oraz obowiązek dosyłania dokumentów bez zwłoki.
- Warunek finansowania: strony zgodnie ustalają, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi po uzyskaniu przez kupującego decyzji kredytowej umożliwiającej sfinansowanie ceny, w terminie do dnia [data].
- Dowód odmowy: niespełnienie warunku finansowania kupujący potwierdzi pismem banku o odmowie udzielenia kredytu lub odmowie finansowania na warunkach umożliwiających zakup, przekazanym sprzedającemu w terminie [liczba] dni od otrzymania pisma.
- Zwrot świadczeń: w razie niespełnienia warunku finansowania, sprzedający zwróci kupującemu zadatek albo zaliczkę w terminie [liczba] dni od doręczenia potwierdzenia odmowy, bez potrąceń, z zastrzeżeniem, że kupujący dołożył należytej staranności w złożeniu wniosku i dostarczeniu dokumentów.
Ważne: to przykłady edukacyjne. Przy umowie notarialnej lub przy sporze o zadatek zapis warto zweryfikować z notariuszem lub prawnikiem.
Jak nie przegapić promesy i decyzji: bezpieczna ścieżka krok po kroku od rezerwacji do aktu notarialnego?
Najczęściej wygrywa strona, która ma spójny harmonogram i zapis w umowie. Gdy umowa przedwstępna daje 30 dni na finansowanie, a po drodze dochodzą warunki decyzji (wycena, dokumenty, ubezpieczenia), zostaje krótkie okno na dokończenie formalności i spokojne umówienie aktu.
- Rezerwacja: spisz termin rezerwacji i warunki jej przedłużenia oraz to, co jest wymagane do utrzymania rezerwacji.
- Umowa przedwstępna: wpisz warunek finansowania, terminy, sposób potwierdzenia odmowy i zasady zwrotu świadczeń.
- Wniosek hipoteczny: złóż po skompletowaniu dokumentów i pilnuj spójności danych we wniosku i załącznikach.
- Decyzja kredytowa: sprawdź warunki, zaplanuj ich spełnienie i dopiero wtedy blokuj termin aktu.
- Akt notarialny: umawiaj po zidentyfikowaniu warunków wymaganych przed podpisaniem umowy oraz przed wypłatą lub uruchomieniem transz.
- Poproś o listę braków i informację, czy wniosek jest uznany za kompletny (mail lub wiadomość w bankowości).
- Doślij braki jednym pakietem i zachowaj potwierdzenia dosłania dokumentów.
- Zapytaj o przewidywaną datę decyzji i o to, które warunki najczęściej blokują wypłatę w Twojej sprawie.
- Złóż reklamację, jeśli komunikacja nie działa, bo to wymusza formalną ścieżkę odpowiedzi.
- Uzgodnij ze sprzedającym aneks do terminu umowy przedwstępnej, jeżeli ryzyko przekroczenia terminu rośnie.
Checklista, co zrobić krok po kroku
- Ustal, jakiego dokumentu oczekuje sprzedający: promesa, decyzja kredytowa, czy oba, oraz czy akceptuje warunki w promesie.
- Ustaw bezpieczniki w umowie przedwstępnej: warunek finansowania, termin, sposób potwierdzenia odmowy, zasady zwrotu zadatku albo zaliczki.
- Zbierz dokumenty dochodowe i nieruchomości: tak, aby wniosek był kompletny od startu i nie tracił czasu na uzupełnienia.
- Pilnuj terminów ustawowych: bank przekazuje decyzję w terminie 21 dni liczonym od kompletnego wniosku, a informacje z ESIS są ważne co najmniej 14 dni, jeżeli w tym czasie złożysz wniosek.
- Po decyzji wykonaj warunki uruchomienia: wycena, dokumenty, ubezpieczenia i porządki w KW, zanim umówisz akt.
Słowniczek pojęć
FAQ, najczęściej zadawane pytania
Czy promesa kredytowa jest tym samym co decyzja kredytowa?
Nie, promesa jest przyrzeczeniem opisanym w jej treści, a decyzja kredytowa w hipotece jest przekazywana na trwałym nośniku i zwykle zawiera warunki do spełnienia przed wypłatą.
Ile dni ma bank na przekazanie decyzji kredytowej w hipotece?
Obowiązuje termin 21 dni liczony od otrzymania kompletnego wniosku, czyli takiego, do którego bank ma wszystkie dane i dokumenty potrzebne do oceny.
Skąd bierze się termin 14 dni przy kredycie hipotecznym?
Informacje z formularza informacyjnego (ESIS) mają ważność co najmniej 14 dni i wiążą bank, jeżeli w tym terminie złożysz wniosek.
Czy promesa oznacza, że bank na pewno wypłaci kredyt?
Nie, wypłata zależy od spełnienia warunków promesy oraz od weryfikacji klienta i nieruchomości na etapie finalizacji.
Jakie zapisy w promesie sprawiają, że sprzedający jej nie uzna?
Najczęściej problemem są szerokie warunki zawieszające, brak wskazania nieruchomości oraz brak jasnego terminu ważności.
Czy promesa bywa płatna i od czego zależy koszt?
Koszt zależy od banku i zakresu analizy, najczęściej dotyczy opłat procesowych oraz wyceny nieruchomości, jeżeli jest wymagana na danym etapie.
Czy przy zadatku da się zabezpieczyć odmowę kredytu w umowie przedwstępnej?
Tak, wpisz warunek finansowania, termin oraz sposób potwierdzenia odmowy, bo zadatek działa według art. 394 Kodeksu cywilnego.
Co jest bezpieczniejsze dla sprzedającego: promesa czy decyzja kredytowa?
Sprzedający zwykle preferuje dokument z jasnym terminem i ograniczonymi warunkami, a decyzja kredytowa w hipotece jest przekazywana na trwałym nośniku i porządkuje warunki transakcji.
Źródła i podstawa prawna
- Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP), dostęp: 16/02/2026 r.
- Kodeks cywilny (ELI API Sejmu), art. 66 (oferta) i art. 394 (zadatek), dostęp: 16/02/2026 r.
- UKNF, stanowisko dotyczące interpretacji art. 14 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym (termin 21 dni i praktyka „wniosku kompletnego”), dostęp: 16/02/2026 r.
- UOKiK, omówienie obowiązków informacyjnych przy kredycie hipotecznym (ESIS i 14 dni), dostęp: 16/02/2026 r.
- Bank Pekao S.A., „Promesa kredytowa” (przykład promesy z terminem ważności do 9 miesięcy w ramach oferty banku), dostęp: 16/02/2026 r.
- BIK, poradnik o decyzji kredytowej i czynnikach wpływających na ocenę, dostęp: 16/02/2026 r.
Dane liczbowe aktualne na dzień: 16/02/2026 r.
Jak liczone są przykłady: przykłady pokazują mechanikę terminów i zależności procesowych. Harmonogram transakcji zależy od kompletności dokumentów, wyceny, wymagań banku oraz dostępności notariusza.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Ustal, czy potrzebujesz promesy, decyzji, czy obu, następnie dopasuj terminy do rezerwacji i umowy przedwstępnej.
- Wpisz do umowy przedwstępnej warunek finansowania, termin oraz sposób potwierdzenia odmowy, aby promesa lub decyzja nie kończyły się sporem o zadatek.
- Zbuduj harmonogram transakcji od wniosku do aktu z buforem na spełnienie warunków decyzji i organizację dokumentów.
Aktualizacja artykułu: 16 lutego 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Treści przedstawione w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani finansowej w rozumieniu przepisów prawa. Przed podjęciem decyzji mającej wpływ na Twoje finanse, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą.
