- Refinansowanie hipoteki ma sens, gdy oszczędność po kosztach w Twoim horyzoncie jest wyższa niż łączne koszty zmiany banku.
- Gdy planujesz sprzedaż mieszkania lub zmianę nieruchomości w krótkim czasie, częściej wygrywa aneks lub nadpłata zamiast przenoszenia kredytu.
- Najczęstsze koszty to: prowizja, wycena, ubezpieczenia, opłaty sądowe księgi wieczystej oraz ewentualna rekompensata za wcześniejszą spłatę w okresie, w którym dopuszcza ją umowa i ustawa.
- Co możesz zrobić teraz? Sprawdź zapis o opłacie za wcześniejszą spłatę, policz próg zwrotu: koszty jednorazowe podziel przez miesięczną różnicę kosztu.
Refinansowanie hipoteki to zastąpienie obecnego kredytu hipotecznego nowym kredytem w innym banku, aby obniżyć koszty, uporządkować ryzyko stopy procentowej albo przejść na finansowanie o jasnych zasadach.
Jeśli masz wrażenie, że „ładniejsza oferta” nie zawsze oznacza realną oszczędność, ten tekst prowadzi Cię przez definicje, koszty, proces i progi opłacalności. Na końcu dostajesz checklistę, która porządkuje decyzję.
Warianty rozwiązań w skrócie: jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Refinansowanie w innym banku | Gdy masz policzoną oszczędność po kosztach i planujesz trzymać kredyt przez kolejne 2–5 lat lub dłużej. | Nowe warunki; szansa na niższą marżę lub lepszy typ oprocentowania; porządek w kosztach. | Koszty jednorazowe; formalności; ponowna ocena zdolności kredytowej. | Cross-sell podniesie koszt całkowity i zje oszczędność. |
| Aneks w obecnym banku | Gdy brakuje czasu na proces, a bank jest gotowy poprawić warunki bez przenoszenia hipoteki. | Mniej formalności; zwykle brak wpisów w księdze wieczystej; szybciej. | Ograniczony zakres zmian; bank rzadziej obniża marżę bez presji konkurencji. | Rata spada, ale całkowity koszt kredytu nadal jest wysoki. |
| Zmiana strategii bez zmiany banku | Gdy masz wolne środki i chcesz obniżyć koszt odsetek przez nadpłaty lub zmianę okresu spłaty. | Bez nowej umowy kredytowej; często najszybsza droga do niższych odsetek. | Efekt zależy od warunków umowy; czasem występuje opłata za nadpłatę lub wcześniejszą spłatę w określonym okresie, jeśli wynika to z umowy. | Nadpłacasz w okresie opłat i tracisz część efektu. |
Przykładowa decyzja: jeśli po zsumowaniu opłat jednorazowych wychodzi zwrot w 12–24 miesiące, a planujesz trzymać kredyt dłużej, refinansowanie staje się decyzją opartą o liczby.
Czym jest refinansowanie hipoteki i czym różni się od aneksu w obecnym banku?
W refinansowaniu powstaje nowa umowa i nowa decyzja kredytowa, zwykle dochodzą też formalności w księdze wieczystej. Aneks najczęściej zmienia wybrane parametry, na przykład marżę, okres spłaty lub rodzaj oprocentowania, bez przenoszenia hipoteki do innego banku.
- Refinansowanie: nowa umowa, pełny proces kredytowy, koszty startowe.
- Aneks: mniejszy zakres formalności, zwykle mniej opłat zewnętrznych.
Kiedy refinansowanie hipoteki ma sens finansowy i w jakich sytuacjach daje oszczędność?
Najczęstsze źródła oszczędności to niższe oprocentowanie nowej oferty względem obecnej umowy albo poprawa profilu ryzyka, na przykład niższy LTV po wzroście wartości mieszkania lub spłacie kapitału. Sens daje też zmiana typu oprocentowania, jeśli liczysz to na tych samych założeniach i porównujesz koszt w czasie, a nie tylko ratę w pierwszym miesiącu.
Porada: porównuj koszt całkowity w Twoim horyzoncie, suma rat plus koszty produktów, a nie samą ratę „od jutra”.
| Refinansowanie ma sens, gdy | Refinansowanie zwykle nie ma sensu, gdy |
|---|---|
|
|
Jak policzyć opłacalność refinansowania krok po kroku i wyznaczyć próg zwrotu?
- Zbierz dane: saldo kapitału, okres do końca, obecna rata i koszty powiązane (ubezpieczenia, konto, karta, inne warunki).
- Policz różnicę miesięczną: (stara rata + koszty powiązane) minus (nowa rata + koszty powiązane).
- Zsumuj koszty jednorazowe: prowizja, wycena, opłaty sądowe, ewentualna rekompensata, opłaty za dokumenty.
- Próg zwrotu: koszty jednorazowe podziel przez miesięczną różnicę kosztu.
Mini-kalkulator (wzór do wklejenia do notatek):
Próg zwrotu (mies.) = koszty jednorazowe / miesięczna oszczędność kosztu.
Wynik po X mies. = (miesięczna oszczędność × X) − koszty jednorazowe − (koszty produktów × X).
Przykład mechaniki: jeśli koszty jednorazowe to 9 000 zł, a miesięczna różnica kosztu to 350 zł, zwrot następuje po 25,7 miesiąca, czyli po 26 miesiącach (9 000 / 350).
| Horyzont | Co liczysz | Jak interpretować |
|---|---|---|
| 24 miesiące | (oszczędność × 24) − koszty jednorazowe − (produkty × 24) | Jeśli wynik ujemny, częściej wygrywa aneks lub nadpłata. |
| 36 miesięcy | Ten sam wzór, ale dla 36 miesięcy | W tym horyzoncie często rozliczysz koszty przeniesienia i zobaczysz wpływ opłat okresowych. |
| 60 miesięcy | Ten sam wzór, ale dla 60 miesięcy | Najczęściej tu widać, czy refinansowanie „niesie” kosztowo w długim horyzoncie. |
Ustal horyzont: jeśli planujesz sprzedaż mieszkania za 18 miesięcy, refinansowanie z progiem zwrotu 26 miesięcy nie zamknie się dodatnim wynikiem.
Jakie koszty pojawiają się po stronie starego banku, w tym wcześniejsza spłata?
Przy wcześniejszej spłacie całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skracasz umowę. Kluczowy jest zapis umowy: bank może zastrzec rekompensatę, ale tylko w ramach zasad z ustawy i na warunkach umownych.
- Oprocentowanie zmienne: rekompensata jest możliwa w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy, z limitem 3% spłacanej kwoty oraz dodatkowym ograniczeniem: nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby w okresie 12 miesięcy.
- Oprocentowanie stałe w danym okresie: rekompensata może dotyczyć okresu, w którym obowiązuje stała stopa, dlatego zawsze sprawdzasz zapisy w umowie i tabeli opłat.
- Praktyka bankowa: poza rekompensatą mogą dojść opłaty z taryf za dokumenty rozliczeniowe: zaświadczenia, historia spłat, potwierdzenie salda do spłaty, zgoda na wykreślenie hipoteki.
Ostrzeżenie: najpierw sprawdź zapis o rekompensacie oraz datę zawarcia umowy. Refinansowanie w okresie, w którym opłata jest dopuszczalna, potrafi przenieść „oszczędność z raty” do kosztów jednorazowych.
Jakie koszty pojawiają się po stronie nowego banku: prowizja, wycena, ubezpieczenia?
Najważniejsza zasada: w kalkulacji opłacalności traktuj cross-sell jak koszt, a nie „warunek formalny”. Jeśli bank obniża marżę pod warunkiem konta, karty lub ubezpieczenia, wpisz te opłaty jako miesięczny koszt i policz wynik w horyzoncie ponownie. Wycena nieruchomości zwykle jest konieczna, bo bank aktualizuje wartość zabezpieczenia i LTV. Ubezpieczenia bywają obowiązkowe lub wpływają na cenę, gdy ich nie kupisz, dlatego porównujesz oba warianty.
Wskazówka: poproś o symulację w dwóch wersjach, z produktami dodatkowymi i bez nich, wtedy widzisz cenę „minimalną” i cenę „z pakietem”.
Jakie koszty formalne i okołokredytowe uwzględnić: sąd, księga wieczysta, wpisy?
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje opłatę stałą 200 zł za wniosek o wpis ograniczonego prawa rzeczowego w księdze wieczystej, w tym hipoteki. Za wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty, co przy hipotece oznacza 100 zł.
| Pozycja | Typowa czynność | Opłata | Gdzie płacisz |
|---|---|---|---|
| Wpis hipoteki | Ustanowienie zabezpieczenia na rzecz nowego banku | 200 zł | Sąd, wydział ksiąg wieczystych |
| Wykreślenie hipoteki | Usunięcie starego wpisu po spłacie kredytu | 100 zł | Sąd, wydział ksiąg wieczystych |
Notariusz w refinansowaniu pojawia się wtedy, gdy wymaga tego stan prawny lub forma czynności przy zabezpieczeniu. W praktyce dzieje się tak najczęściej wtedy, gdy konieczne jest dokonanie czynności wymagającej aktu notarialnego albo uporządkowanie dokumentów dotyczących praw do nieruchomości. Zakres i koszt zależą od konkretnej czynności, dlatego liczysz je na podstawie listy dokumentów i wyceny kancelarii.
Jak wygląda proces refinansowania od decyzji do wypłaty i gdzie są punkty ryzyka?
- Wstępna kalkulacja: liczysz próg zwrotu i sprawdzasz opłatę za wcześniejszą spłatę.
- Wniosek do nowego banku: bank ocenia zdolność kredytową i nieruchomość.
- Decyzja i umowa: porównujesz koszt w horyzoncie, warunki produktów dodatkowych, zasady ubezpieczeń.
- Uruchomienie: nowy bank przelewa środki na spłatę starego kredytu.
- Formalności po wypłacie: wniosek o wpis hipoteki nowego banku, wykreślenie starej po uzyskaniu zgody.
Wskazówka: zabezpiecz harmonogram: potwierdzenie salda do spłaty, terminy ważności dokumentów, lista warunków do uruchomienia, wtedy unikasz opóźnień i „pustych przebiegów”.
Na co uważać przy refinansowaniu: cross-sell, zapisy umowy, koszty zmienne w czasie?
Jeśli marża jest promocyjna pod warunkiem wpływów na konto lub używania karty, policz scenariusz, w którym warunek nie jest spełniony przez kilka miesięcy, bo wtedy oprocentowanie rośnie zgodnie z tabelą opłat banku. Sprawdź też, czy składka ubezpieczenia nieruchomości i ewentualnego ubezpieczenia na życie jest stała, czy zmienia się w czasie. Przy oprocentowaniu zmiennym zwróć uwagę na wskaźnik referencyjny, do wyliczeń przyjmuj WIBOR do czasu wejścia ofert opartych o POLSTR.
Ostrzeżenie:
- najpierw policz koszt w horyzoncie z opłatami konta, karty i ubezpieczeń, potem porównuj ratę,
- sprawdź, co się dzieje po zakończeniu okresu promocyjnego marży,
- zweryfikuj, czy w Twojej umowie występuje opłata za wcześniejszą spłatę oraz w jakim okresie może obowiązywać.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.
Jakie są alternatywy dla refinansowania i kiedy lepiej negocjować w obecnym banku?
Negocjacje w obecnym banku mają sens, gdy masz mocniejszą pozycję niż przy podpisywaniu umowy, na przykład niższe LTV, wyższe dochody, stabilniejszą historię spłat. Nadpłata bywa najprostszym narzędziem, ale najpierw weryfikujesz, czy w umowie istnieje opłata za nadpłatę lub wcześniejszą spłatę, jeśli dotyczy.
Porada: idź do obecnego banku z policzonym progiem zwrotu, wtedy rozmowa dotyczy liczb i łatwiej negocjować marżę lub opłaty.
Checklista: co zrobić krok po kroku
- Sprawdź umowę, czy masz opłatę za wcześniejszą spłatę oraz od kiedy i jak długo może obowiązywać.
- Zbierz liczby: saldo kapitału, rata, koszt produktów i ubezpieczeń, okres do końca, warunki cross-sellu.
- Zsumuj koszty jednorazowe: prowizja, wycena, opłaty sądowe 200 zł wpis i 100 zł wykreślenie, opłaty za dokumenty, ewentualna rekompensata.
- Wyznacz próg zwrotu: koszty jednorazowe podziel przez miesięczną różnicę kosztu.
- Policz wynik w horyzoncie: 24, 36 i 60 miesięcy, uwzględnij koszty produktów.
- Porównaj dwie wersje oferty: z produktami dodatkowymi i bez nich, na tych samych założeniach.
- Zabezpiecz proces: potwierdzenie salda do spłaty, terminy ważności dokumentów, lista warunków do uruchomienia.
Słowniczek pojęć
FAQ: najczęściej zadawane pytania
Czy refinansowanie hipoteki obniża ratę od razu po podpisaniu umowy?
Nie. Rata zmienia się po uruchomieniu nowego kredytu i spłacie starego kredytu.
Ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej przy refinansowaniu?
Wpis hipoteki kosztuje 200 zł, a wykreślenie starej hipoteki 100 zł.
Czy bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego przy refinansowaniu?
Tak, jeśli wynika to z umowy i mieści się w limitach ustawy. Dla oprocentowania zmiennego może obowiązywać limit 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy oraz maks. 3% spłacanej kwoty, z ograniczeniem odsetkowym.
Jak policzyć, po ilu miesiącach zwróci się refinansowanie hipoteki?
Podziel koszty jednorazowe przez miesięczną oszczędność kosztu. To liczba miesięcy do progu zwrotu.
Czy przy refinansowaniu bank ponownie bada zdolność kredytową?
Tak. Nowy bank ocenia zdolność kredytową i nieruchomość jako zabezpieczenie.
Czy refinansowanie hipoteki wymaga notariusza?
Czasem tak, gdy wymaga tego stan prawny lub forma czynności przy zabezpieczeniu. Zakres zależy od dokumentów i wymagań banku.
Ile zwykle trwa refinansowanie hipoteki?
To zależy od dokumentów, wyceny i warunków do uruchomienia. Najczęściej kluczowe są terminy po stronie banków i kompletność dokumentów.
Kiedy lepiej zrobić aneks w obecnym banku zamiast refinansowania hipoteki?
Gdy próg zwrotu wypada poza Twoim horyzontem, na przykład planujesz sprzedaż w ciągu 12–24 miesięcy. Aneks ogranicza koszty formalne i skraca proces.
Źródła i podstawa prawna
- Narodowy Bank Polski: komunikat po posiedzeniu RPP, stopy procentowe NBP, 04/02/2026 r.
- ISAP Sejm: ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity), pobrano 12/02/2026 r.
- ISAP Sejm: ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (tekst jednolity), pobrano 12/02/2026 r.
- Rzecznik Finansowy: przedterminowa spłata kredytu konsumenckiego i hipotecznego (PDF), 2022 r.
Dane liczbowe aktualne na dzień: 13/02/2026 r.
Jak liczone są przykłady: wyliczenia pokazują mechanikę progu zwrotu na uproszczonych założeniach. Wynik zależy m.in. od marży, prowizji, ubezpieczeń, warunków cross-sellu, daty zawarcia umowy, daty uruchomienia kredytu oraz zmian w taryfach banków.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Policz próg zwrotu refinansowania: koszty jednorazowe podziel przez miesięczną oszczędność kosztu.
- Policz wynik w horyzoncie: 24, 36 i 60 miesięcy, uwzględnij koszty produktów i ubezpieczeń.
- Ustal plan działania: dokumenty, terminy, wariant z cross-sellem i bez, potem decyzja.
Aktualizacja artykułu: 13 lutego 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Treści przedstawione w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowią porady prawnej, podatkowej ani finansowej w rozumieniu przepisów prawa. Przed podjęciem decyzji mającej wpływ na Twoje finanse, skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą.
